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初めまして、アントレです〜!太陽光、不動産、節税にて2016年3月末でサラリーマンを卒業しちゃいました。卒業して3年、1馬力で個人法人合わせて年収1億超まで漕ぎ着けました。借金10億ありますが(笑) このノウハウをコンサルという形でガンガン展開していきたいと思ってますので、よろしくお願いします〜!!

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【所有発電所】
@茨城県潮来市  79.8Kw 40円 2014/4〜
A茨城県鹿嶋市   90Kw 32円 2015/8〜
B茨城県水戸市   67Kw 32円 2016/1〜
C鹿児島県薩摩   40Kw 36円 2016/3〜
D茨城県霞ケ浦   50Kw 36円 2016/5〜
E茨城県鉾田市   44Kw 32円 2016/5〜
F群馬県安中市   77Kw 27円 2020/3末まで
G群馬県安中市   60Kw 27円 2020/2/28〜
H横浜屋根     12kw 27円 2020/3末まで
I群馬県前橋市   268Kw 24円 2020/3末まで
J栃木県日光市   80Kw 24円 2020/3/30〜
K栃木県那須郡   50Kw 21円 2022/3末まで
L茨城県常陸大宮 150Kw 21円 2022/3末まで
M茨城県常陸大宮 150Kw 21円 2022/3末まで
N茨城県常陸大宮  56Kw 21円 2022/3末まで
O茨城県常陸太田  80Kw 21円 2019/7〜
P茨城県那珂市   90Kw 21円 2022/3末まで
Q栃木県那須郡   90Kw 21円 2022/3末まで
R栃木県日光市   80Kw 14円 2024/3末まで
S栃木県日光市   80Kw 14円 2024/3末まで
合計       1700Kw(目標2M) 

【所有不動産】
@港区 タワマン 89u→40万/月(表面8.2%)
A港区 タワマン 32u→14万/月(表面6.9%)
B港区 低層区分 51u→14.5万/月(表面4.8%)
C港区 低層区分 37u→20万/月(表面7.9%)
D港区 タワマン 84u→40万/月(表面7.6%)
E港区 タワマン 48u→25万/月(表面6.8%)
F目黒区タワマン 30u→15万/月(表面6.5%)
G渋谷区低層区分 49u→35万/月(表面7.1%)
H横浜市RC一棟 600u→120万/月(表面8%)
合計家賃収入      約300万/月

【その他不労所得】
@アフィリエイト    実施中
A自販機        実施中
B米国株        実施中
Cコインランドリー   検討中
D宮古島投資      検討中
E共同出資Bar      検討中(共同出資者募集中)

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2016年06月04日

ことぜい!!!

こんばんは!アントレです。

今日は、固都税のお話です。

毎年毎年、東京都様より必ずやってくる、いやーな通知がきちゃいました(笑)。

【重要】固定資産税、都市計画税 納税通知書

IMG_2081[1].JPG

中を開けると、先日ブログにupした年金と同様、札束のような納付書がギッシリ入ってます。

アントレは、都内では港区に5件、渋谷区に1件、目黒区に1件、足立区に1件の物件を所有しています。全て区分マンションです。(横浜の一棟もこの後通知が来ることでしょう。。。)

そして気になる納税額は、、、

港区→734200円
渋谷区→136200円
目黒区→54500円
足立区→26000円

合計→950900円!ひょえー。
(ちなみに、先日港区で区分マンションをもう2件買い増ししましたので、来年は確実に100万越えです・・・)

早速、年金のように、減額や免除の抜け道があるか、ザーッと調べましたが、結果、

なし!

でした。(一応あるにはあるのですが、生活保護の場合とか、震災による被災があるとか、ハードルが高いです)

それにしても、この納税通知書が見にくい、見にくい。。。親方、もう少し何とかなりませんかねぇ。

ただ、こればかりは、きっちり耳をそろえて上納しないといけないようですね。

ただ、親方。一つだけお願いします。
公私混同するようなどこぞの職員には絶対に使わせないでくださいね(笑)

こうなったら、全部カード払いにしてやるーーー!

2016年06月05日

そろそろ売却か?

こんばんは、アントレです!

今、たまたまSUUMOを見ていたのですが、アントレの所有する物件と同じマンション、同じ間取りの物件が野村さんより売りに出てました。

https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc=86545503
(売れちゃったら削除されちゃいますので、リンクの有効は期間限定です(笑))

その額、1億200万。。。野村さん、本当ですか?

確かに、立地は最高、低層なのになぜか免震構造、24hコンシェルジェ、ゲーノージン多数、将来ビンテージマンションの候補生、等、至れりつくせりでチャラいマンションですが、50uで1億超えますか・・・。

この部屋は4Fでアントレの部屋は5Fです。ちなみに家賃35万円で現役大学生が住んでいます。
(いやー、アントレは貧乏学生でしたので考えられませんね。大学生で35万の部屋に住むって。もちろんミルク補給ですが、なんとアントレと同じ大学なのです。なので余計に考えちゃいます)

うーん。1億で売れるなら売却を真剣に考えないといけませんね。

アントレはこの部屋を2013年に5890万のフルローン(1.425%)で購入して、残債は現在約5400万です。
1億で売れたら、その時点での手残りは4600万。短期譲渡で40%を親方に持っていかれて、減価償却も加味すると、純利益は約2500万となります。

これで3人の子供のうち、2人は大卒まで安泰です(笑)

ただ、長期譲渡、つまり5年保有すると親方への上納は20%になりますので、2018年まで待って売ると約3500万くらいの純利益になるはずです。(もちろん不動産価格の現状維持が前提ですが)

これで3人とも安泰です(笑)

うーん、東京の不動産価格の動向、この後どうなるのしょうか。

少なくとも今の状況は出口も真剣に考えないといけないと思ってます。

2016年06月06日

埼玉の土地(マル秘物件)!

こんばんは、アントレです!

今日は太陽光の業者さんと埼玉の土地(マル秘物件)の件について、打ち合わせしてきました。
以前ブログで風上情報としてupした件です。

http://fanblogs.jp/antre/archive/63/0

以下基本情報のおさらいです。

■埼玉県の某所
■土地2000u越えの隣接3区画、南向き良好!
■1区画は27円、残り2区画は32円で申請済み!
■売値:3つセットで100万円!!!!
■留意点:1区画は竹林で、土地整備に200万

もちろん先日、土地の視察にも行きました!
IMG_1883[1].JPG

今日の打ち合わせで、おおむね方向性が見えてきました。

詳しく書くと長くなるのですが、隣接する3つの土地を購入して太陽光を稼働させるのは、「分割案件」というキーワードに引っかかってしまい、現在では非常にハードルが高くなります。なので、いったん土地を所有するのですが、転売する相手と経産省や東電とのやり取りのタイミングを事前に十分に検討しながら進めていく必要があります。

最終的には100万で買った土地に200万の手を加え、上記のようなアレンジを行い、1300万くらいで売り抜けて、1000万ゲットを目指したいと思います。

基本的には短期譲渡になり、譲渡益の40%を親方に持っていかれることになるのですが、こちらへの対策としては全てアントレが持っている法人で取引することで、事業の経費や役員報酬と相殺して可能な限り上納金を減らす手立てについても、概ね目途が立ちました。

ということで、早速地主さんと土地の売買契約を進めていくことになりました!

27円、32円、32円の3区画の土地を、合計100万で購入しちゃいます!

今回のケースは、太陽光事業×不動産×税務の3つのノウハウをフル活用して、一番GOODな結果を求めたいと思います。

さぁ、思惑通りに行くのでしょうか?

2016年06月09日

Airbnbの館

こんにちは!アントレです!

今日は都内某所にあるAirbnb部屋のセッティングに行ってきました。
昨日よりニトリに通い詰めて、ようやく一通り終了。早速今日の夕方からドイツから来たゲストが14連泊します!

ご存知の方も多いと思いますが、民泊ビジネスは依然、グレーです(笑)。
アントレの理解ですが、民泊には二つのパターンがあります。

@一軒家や一棟マンションを丸々民泊として稼働させる。
A区分マンションの一室をAirbnbで貸し出す。

一見、@はOKそうに見えますが、まだ十分な法整備が整っていない状況で、グレーです。
当然Aもグレーなのですが、基本的には区分マンションでは賃貸契約書に転貸禁止の条項があり、勝手にやりだすと確実に怒られます(というか、解約です)。だったら、「区分オーナーならいいんじゃん?」となりますが、こちらも基本的には、マンション全体の管理規約に転貸禁止の条項がありますので難しいということになります。なので、Aは@よりもグレー、というか、ブラックに近いグレーになってます。

そんな状況下の中、お付き合いのある不動産会社さんが、思い切ったことをやりだしました。

何と、「転貸OK」の新築マンションです。

その潔さには爽やかさすら感じます(笑)

上記の@に該当するのですが、オーナーが主体的にやるのではなく、オーナーはあくまで場所を貸しているだけで、第三者に転貸されようが、民泊されようが、知らないよ。という形になります。うまくリスクヘッジしてますね〜(もちろん何か大きな事件が起こったら大事になるでしょうけど)。

で、家賃も相場とそれほど変わりなく、ピッカピカの今どきの新築マンションです。

担当者いわく「Airbnbの館」になり始めてるそうです。予想はしてましたが、予想を超える勢いだそうです。

確かにこんなの貸し出したら、ワニ大群のいる池に生きた鶏を落とすようなもので、マンションの玄関は以下のようになってしまいます。
DSC_1864[1].JPG
(大勢のワニたちが罠を仕掛けています)

ということで、今回は珍しい瞬間蒸発案件をお伝えしました。

うーん、もう一部屋、いっちゃおうかしら(笑)

2016年06月12日

Airbnb探検記

こんばんは、アントレです!
金曜日から2泊3日でAirbnbで宿を借りてきました。場所は富士山の麓です。
DSC_1872[1].JPG
(池ビュー。いい感じと言えばいい感じだけど、かなり古い!)

かなり古い民家を改造した建物で、相当古い状態からある程度改装して、民泊用にデビューさせた物件です。
管理人さんがいるのですが、運営サイドの会社の人が立上げ支援として泊まり込みで対応中とのことでした。

で、色々情報収集しちゃいました。

彼らはこの物件以外に5つぐらいの物件を運営しているそうです。基本的にはリゾート物件が中心で、古い民家や民宿を改造して民泊としてAirbnbに載せているとのことです。

物件を取得(実際に購入)して運営するパターンと、物件はオーナー所有のままで、運営だけ請け負うパターンがあるそうです。色々苦労(詳細は企業秘密)はあるようですが、基本的には順調というか、濡れ手に粟とのことした(笑)

早速アントレの情報も交換しつつ、意気投合してしまいました!

やったもん勝ち、早いもん勝ちです!
頑張ります!

2016年06月13日

住民税大公開!

こんにちは!アントレです。

今日は、住民税のお話です。

サラリーマン時代は給与から源泉徴収をされていたので、あまり納付に対する意識はなかったのですが、卒業するともちろん全員の方が自分で納付する必要が出てきます。

で、案の定、アントレにもしっかりと港区の税務課課税係(いやーな名称(笑))より、いやーな通知がきちゃいました(笑)。

【重要】特別区民税・都民税納税通知書

DSC_1865[1].JPG
中を開けると、明細書と納付書が4期分入ってます。

住民税の決定ロジックは、超簡単に言うと、前年の1年間の所得の合計に特別区民税6%、都民税4%を掛けたものになります。生命保険や医療費等の控除が色々ありますが微々たるもので、結局として、年収1000万の人は、住民税はざっくり100万になります。

よく、サラリーマンを卒業したての人は、住民税がサラリーマン時代の年収によって算出されるので、高額となってしまい、払うのに苦労するという話を聞きます(所得税も同様ですね)。

しかーし!アントレは、不動産と太陽光を相当投資した分、経費がすごいことになってますので、給与所得と相殺され、前年の所得も微々たるものになってます。

で、結局どのくらいなの?

っと思われちゃいますので、課税明細を大公開しちゃいます!

DSC_1867[1].JPG

総所得は、ゼロ。株の譲渡益で細々と暮らしているていになってます(笑)
その一方でふるさと納税で寄付金が発生しているという、摩訶不思議な明細になっちゃいました(笑)

そして、住民税は年間、6300円
(どうでもよいのですが、何故第1期のみ、3300円で他は1000円なのでしょうか。どなたかご存知ですか?)

大金ですね!

東京都さん、港区さん、早速お支払いしますので、きっちり有効活用願いしますね!
(どこぞの公私混同するような職員には絶対に使わせないようにお願いします!)


ということで、これから卒業を目指しているサラリーマンの皆さんも、卒業前後に伴う税金や年金の切り替えにおいて、極力損をしない、変ことにならないように是非お気を付けください!特に税務と免除や助成金等の知識は知っていると知らないでは雲泥の差です。

卒業のノウハウ本の多くは、卒業後に何をするべきか、や、卒業するための不労所得の積み上げ方、をメインコンテンツにしていものが多いようですが、それだけではなく、税務面も考慮してどういう確定申告書を事前に作っておくべきか、やはり3年前(3期前)くらいから実行に移し始めていく必要があると思います。

アントレも色々調べてノウハウや経験がたまった来ましたので引き続きUPしていきたいと思います!
posted by アントレ at 11:27| Comment(0) | TrackBack(0) | 節税

2016年06月15日

太陽光過積算、進展アリ!!

おはようございます!アントレです!

先日ブログでUPした過積載の件ですが、

http://fanblogs.jp/antre/archive/73/0?1465941932

昨日、業者さんから連絡があり、進展がありました。

何と、「審査、通りました!」です!

アントレは、不動産と太陽光で17本の借り入れがあります。総額は7億を超えています。
さらに加えて、今まで最強の後ろ盾であった、「サラリーマンの与信」も失っています。。。

もう借り入れはできない体になってしまったと思っていたのですが、なんとも意外な結果でした(笑)

うーん。実はまだまだイケちゃうのかな?それとも、マイナス金利等の影響???担当者の力???真実はよくわかりませんが、なんだかまだまだイケそうなので(笑)、ガンガン行きたいと思います!

さて、具体的にどんな過積載になるのかを共有します。

■既存設備
パネル:54.9Kw、パワコン:49.5Kw、年間総発電量:63248Kw、年間売電額:2023936円(税抜)

■過積載後
パネル:67.6Kw、パワコン:49.5Kw、年間総発電量:74762Kw、年間売電額:2392384円(税抜)


本物件については固定買い取り制度の残存期間が19年ですので、既存設備ですと経験劣化を考慮した残存期間の総売り上げは36588512円(税抜)ですが、増設すると、43275600円となり、その差は6687088円となります!

ちなみに投資額は約250万で、金利2.4%の15年ローンで借り入れますので初っ端から+CFとなります!
(もちろん、この250万もグリグリ値引き交渉しちゃいます(笑))

いやー、これはやるしかありません。

他の発電所も順次チューンナップしていきたいと思います!皆さんも、ぜひトライください〜。

ちなみにアントレは、5/12のセルフバックマラソンで実施した、一括見積(下記バナー参照)でこの業者さんに出会いました。15000円のセルフバック報酬をもらって、いい業者と出会えて、審査も通っちゃって、+CFをゲットしちゃうという、なんともプラスのスパイラル!
はっきり言って、増設対応は業者にとっては高い技術が必要となる一方、薄利となり、実は対応してくれる業者さんは中々おりません。が、太陽光の固定買い取り制度が終息を迎えつつある中、アグレッシブな業者もポツポツ出てきているのも事実です。

皆さんも太陽光発電所を既にお持ちでしたら、以下の一括見積もりを是非ご活用ください。コメント欄に「増設を検討」と書いていただければOKだと思います。





ps.因みにですが、この物件はコミコミ約1850万で1年前に購入しました。32円案件です。今回250万の増設を行いますので合計2100万の投資となります。上で書いたように、今後19年間の売上予想は4300万。消費税を入れると4650万。初年度1年の売上が200万なので、2100万投資して、4850万の売上、ということで、2750万の利益となります。これを20年間で案分すると、年間137万、1か月あたり、11.5万のCFが出ている計算になります。もちろん税金の考慮はしていませんが、そこは不動産投資の経費等で別途節税するので、ノープロブレム。さらに20年後もシステムが稼働する限り売電ができ、完全に純利益となっていくことになります。やはり、太陽光発電事業は完全においしいビジネスですね。Airbnbを含めた不動産事業を凌駕すると思います。今後も隙あらば買えるだけ買っていきたいと思います!

太陽光発電設備のメンテナンスサービスって!

突然ですが、皆さんはどうしてますか??

最近、様々な会社からメンテナンスサービスが出てきていて、それに入っている、もしくは検討されている方は多いのではないでしょうか?

アントレも、現在6基稼働中、1基稼働予定で、メンテナンスや保険は物件によってばらばらになってます。月額1万くらいのサービスパックもあれば、販売価格に保険が付帯されているもの、個別に保険とメンテサービスに入っているものと、バラバラな状況なので、今日はぐいっと整理しようと思い、考察してみました。

まずは料金体系の整理です。
@施工会社によるメンテサービス
→定期目視点検、駆け付けサービス、発電量モニタリングサービス、その他の対応で月額5000円前後のようです

A動産保険(火災保険)
→いわゆる火災保険で盗難やいたずらも入ります。月額で5000円程度。

B動産保険(休業保険)
→6か月の休業補償で月額500円程度。保証金額は日額1万円。

最近出てきているのが、@〜Bまですべてセットで1万円というようなサービスです。

さて、当然1万円のフルセットがいいに決まっているのですが、月額1万円って高くないですか?そもそもパネルやパワコン、架台はメーカー保証が10年〜20年ついているので、壊れてもメーカーの責任の下、修理もしくは新品交換してくれます。日々モニタリングできるのはいいのですが、毎日見ないでしょう。ってかそんな暇があればセルフバックしちゃいます(笑)。

よく、「日次でモニタリングできると、異常をすぐに発見できて、売電損失を抑えることができます!」と、営業の方に言われるのですが、異常停止しても、東電からの月次の売電報告で気づけるし、Bに入ってれば過去分のさかのぼって保証してくれるので全然問題ありません。この保険は6ヶ月間の休業に対応してくれるのでぶっちゃけ、6か月停止してくれれば、180万も自動的に入ってきます(笑)。

ということで、アントレはモニタリングは不要と考えます。

また、点検や駆け付けはありがたいのですが、上記のように保証がたっぷりついている最近の電気製品がそんなにすぐに、頻繁に壊れるとは考えずらいです。繰り返しですが、万一壊れてもメーカー保証とBの休業補償が付いてくるので、6か月かけてゆっくり(笑)治していけばよいだけの、シンプルな話です。

なので、メンテサービスは不要と考えます。

ということで、アントレは所有物件すべてをAとBの保険に入ることに統一することに決めました。
保険は一括前払いだと安くなるので、5年分前払いすれば約30万で済みます。

一つだけ敢えて言うとすると、@はパネルやパワコンのメーカー保証が切れ始める、10年目以降から入るのであれば、十分メリットを享受できると思います。

いかがでしょうか。皆さんも色々なサービスの中、費用対効果として何が一番ベストなのかを見極めて投資活動を進めていただければと思います。

以上はアントレの勝手な考察ですので、既に太陽光を運営されていて、メンテサービスや保険について別のアイデアや考え方がある方がいらっしゃったらぜひともお知らせをお願いします!





太陽光発電実績 2016年5月分

こんにちは!アントレです。

5月分の売電実績が出そろいましたので報告します!
まずは、最新状況のおさらいです。6号機の鉾田が5/18より売電開始していますが5月実績はまだ上がってきてません(下線が変更箇所です)。

<アントレの太陽光発電所>
1号機(茨城潮来):単価40円で売電中(2014年4月〜)
2号機(茨城鹿島):単価36円で売電中(2015年8月〜)
3号機(茨城牛渡):単価32円で売電(2016年6月〜)
4号機(茨城水戸):単価32円で売電中(2016年2月〜)
5号機(鹿児島) :単価36円で売電中(2016年2月〜)
6号機(茨城鉾田):単価32円で売電中(2016年5月〜)
7号機(茨城潮来):単価27円で売電予定(売電時期調整中)

んで、売電中の発電所の5月の売電実績です(黒が前月、赤が今月)。
1号機(茨城潮来):290995円→255009円
2号機(茨城鹿島):204975円→287400円
4号機(茨城水戸):227093円→294831円
5号機(鹿児島) :132930円→201826円
       合計 :855993円→1039066円

純利益合計(売電金額ーローン返済ー固定資産税ーメンテ費用ー保険料等)=274459円→457532円

という結果でした。1号機が若干落ち込みましたが、それ以外はかなりいい成績でした!
結果として、純利益はかなりの伸びを記録しました(太陽光だけの不労所得で、月45万越え達成です!)

毎月こんな感じだといいのですが、今は梅雨時ですので、6月分は少々落ち込むことと思ってます。
ただ、ようやく3号機と6号機が参戦してきます!楽しみです!

ご存知の通り、売電単価も下降してますので太陽光発電もそろそろ終焉を迎えそうです。

明日以降に別途UPしますが、経産省の資源エネルギー庁から、固定買い取り制度の変更案内がご丁寧にはがきで届きました。

まだ検討中の方がいらっしゃいましたら、まだギリギリ間に合います。利回り10%以上の物件であれば余裕利益が確保できます!アントレもそうでしたが、サラリーマンでも不労所得をゲットできます!チャレンジしてみてはいかがでしょうか?

■おすすめサイト


2016年06月16日

【速報】国民健康保険料!

こんばんは!アントレです。

今日は、国民健康保険のお話です。

港区国保年金課さまより、分厚い封筒が届きました。

【重要】国民健康保険料納入通知書

DSC_1922[1].JPG

中を開けると、やはり札束のような納付書がギッシリ入ってます。
ズラリと並んだ納付書の中に一つだけ、一括納付の紙があります。ババ抜きができそうです(笑)

そして気になる納税額は、、、年間414414円。全て4と1で構成されている数字でした(笑)

結構、というか、かなりデカいです!
(5人家族ということでこんなもんなのでしょうか)

さて、こちらについては、軽減や免除の制度はあるのでしょうか。
調べまくりたいと思います!