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アントレ
初めまして、アントレです〜!太陽光、不動産、節税にて2016年3月末でサラリーマンを卒業しちゃいました。卒業して3年、1馬力で個人法人合わせて年収1.5億まで漕ぎ着けました。借金10億ありますが(笑) このノウハウをコンサルという形でガンガン展開していきたいと思ってますので、よろしくお願いします〜!!

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【所有発電所】
@茨城県潮来市  79.8Kw 40円 2014/4〜
A茨城県鹿嶋市   90Kw 32円 2015/8〜
B茨城県水戸市   67Kw 32円 2016/1〜
C鹿児島県薩摩   40Kw 36円 2016/3〜
D茨城県霞ケ浦   50Kw 36円 2016/5〜
E茨城県鉾田市   44Kw 32円 2016/5〜
F茨城県常陸太田  80Kw 21円 2019/7〜
G群馬県安中市   60Kw 27円 2020/2〜
H栃木県日光市   80Kw 24円 2020/3〜
I群馬県安中市   77Kw 27円 2020/3末まで
J茨城県常陸大宮 150Kw 21円 2022/3末まで
K茨城県常陸大宮  56Kw 21円 2022/3末まで
L群馬県前橋市   268Kw 24円 2020/3末まで
M横浜屋根     12kw 27円 2020/3末まで
N栃木県那須郡   50Kw 21円 2022/3末まで
O茨城県常陸大宮 150Kw 21円 2022/3末まで
P茨城県那珂市   90Kw 21円 2022/3末まで
Q栃木県那須郡   90Kw 21円 2022/3末まで
R栃木県日光市   80Kw 14円 2024/3末まで
S栃木県日光市   80Kw 14円 2024/3末まで
合計       1700Kw(目標2M) 

【所有不動産】
@港区 タワマン 89u→40万/月(表面8.2%)
A港区 タワマン 32u→14万/月(表面6.9%)
B港区 低層区分 51u→14.5万/月(表面4.8%)
C港区 低層区分 37u→20万/月(表面7.9%)
D港区 タワマン 84u→40万/月(表面7.6%)
E港区 タワマン 48u→25万/月(表面6.8%)
F目黒区タワマン 30u→15万/月(表面6.5%)
G渋谷区低層区分 49u→35万/月(表面7.1%)
H横浜市RC一棟 600u→120万/月(表面8%)
合計家賃収入      約300万/月

【その他不労所得】
@アフィリエイト    実施中
A自販機        実施中
B米国株        実施中
Cコインランドリー   検討中
D宮古島投資      検討中
E共同出資Bar      検討中(共同出資者募集中)

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2014年06月01日

物件購入(足立区)その3

さて、前回は買付申込書の記事を書きましたが、これは売主との交渉です。
次は、銀行との融資条件の交渉となります。

アントレはキャッシュフロー重視ですので、「如何に多くの金額を低金利で長期間貸してもらえるか」をテーマに交渉します。今回は前回のマンション購入に際してお世話になった銀行の担当者さんと交渉しました。

当然築年数が経ってるので35年ローンは難しく、頑張っても25年とのことでした。また、いわゆる有担保ではなく、無担保のローンもお勧めですとのことで、以下二つの提案を受けました。

@有担保ローン
金額:6,000,000円、金利:3.6%、期間:25年
毎月返済額:30,360円
諸経費170,000円(印紙代、根抵当権設定費用、火災保険、取扱い手数料)
総支払額:9,108,048円(利息:3,108,048円)

A無担保ローン
金額:6,000,000円、金利:5.0%、期間:10年
毎月返済額:63,639円
諸経費10,000円(印紙代)
総支払額:7,636,717円(利息:1,636,717円)


うーん、悩ましい・・・。キャッシュフローを見ると有担保が断然◎。でも支払総額や諸費用では無担保が◎。そもそも後25年ももつ物件なのか?といった疑問もあり、アントレは無担保を選択しました。早速の方針変更です(笑)!

ざっくり計算ですが、家賃が73000円(管理費込)でアントレは管理費15000円と63000円の銀行返済が発生し、差し引き5000円/月のマイナスキャッシュフローとなってしまいました。。。まあ、他の物件の上りで少し早期返済してキャッシュフローをプラスにしつつ、節税対策と割り切りたいと思います。また、すぐに転売して譲渡益を狙う作戦も検討できるかもです。

そして、買付です。500万で申し込んでましたが、無担保ローンだと、審査や担保設定等が無く、すぐに現金を用意できる利点があります。それを武器に先方と交渉し、何と550万で折り合いをつけることに成功しました!しかしながら、仲介手数料や登記設定費用等で30万くらいかかりますので、結局600万を借り入れることにしました。

今回は無担保ローンですぐに現金を用意できたことがポイントかと思ってます。また、この無担保を契約後に他の銀行で有担保に変えることができないか、以下の会社にも併せて打診しています。

↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓





不動産投資をこれから始める方にはあまり参考にならないかもしれませんが、物件購入レポートでした。

で、この投資は成功だったの?と聞かれると余り自信が無い(笑)のですが、無担保を見せ金にして強気の交渉したり、有担保と無担保の合わせ技で資金ゼロの投資が可能であることが分かったりと、それなりに得るものはあったかと思います。

次の投資に向けてまた頑張りたいと思います!

新物件 太陽光@埼玉

今日も暑いですね!

さて、ネットで問い合わせていた太陽光の業者さんから連絡があり、埼玉でよい物件があるとのことで、早速、来週現地視察に行くことになりました。

この物件は埼玉ということで、土地代は高いのですが、上物の太陽光システムをディスカウントしており、50kw低圧で全て込々で2000万+αでの提供が可能とのことでした。

売電単価(国が保証している20年間の買い取り保証単価/kWh)は昨年度の単価である36円の物件となり、表面利回りで11%弱となります。ちなみに売電単価ですが、平成24年度は40円、25年度は36円、26年度は32円となっており、単価の高い土地、つまり電力会社への申請年度が古い土地は希少性が増してきていて、争奪戦が激しい状況です。

ここからはアントレ得意の皮算用ですが、日射量と売電単価から年間約200万の売電売り上げになるので、20年間で約4000万。一方、購入費用は土地込で2000万なので、20年で2000万の利益で利率200%の投資物件となります。平均すると年間100万円ですので8万円/月の利益となります。加えて、この土地区画は住宅地となり、20年後に土地を売却することが可能です。現状土地代は750万とのことですので、これもマルマル利益になる(かも?)可能性があります。

これは買いですね!
記事を書いていてアドレナリンが出てきました(笑)

すでに他に2人の検討者がいるそうなので、速攻で融資審査を済ませつつ勝ち取りたいと思います。
もちろんフルローン狙いです!

因みにアントレがすでに茨城で所有している物件の写真をUPします。
今日も日光ガンガンでしたので、アントレの代わりにたくさん稼いでくれたことと思います!

20140301_145602[1].jpg





皆さんも是非チャレンジしてみては!?




2014年06月02日

新物件@神奈川

今日も本当に暑かったですね!
ほんと、スーツで出勤は苦行ですね〜。早く卒業したいものです(笑)

さて、今日、お付き合いの全くない不動産会社からメールが届きました。
今までのメールは全てスルーしていたのですが、今回は今のアントレ的にちょっと気になる物件です。

<基本データ>
立地:神奈川県相模原市
間取:1K、17平米
築年:1992年
建築:鉄筋コンクリート
値段:290万、管理費9000円/月
賃貸:31000円にて賃貸中
利回:12.8%
SH9336341901.jpg
この物件ですが、業者は以下のことをメールで言っています。

「関東圏で、稀にみる高利回り物件です。賃借人様は、5月13日に入居したばかりです。今月ご決済いただけましたら、240万円まで交渉できます。滞納なし。瑕疵物件ではございません。戸数を増やすチャンスです。」

240万になると、表面利回りは15.5%になります。さて、これは買いでしょうか?

早速皮算用です(笑)。

築年も少々若いので、20年くらいのローンが組めるとすると、金利4%で15000円/月。管理費は9000円なので支払いは合計24000円。家賃が31000円なのでキャッシュフローは差し引き7000円となります。うーん。サラリーマン的には友達と一回居酒屋行ったらら終わりですね(笑)。

とはいえ、投資対効果としてのキャッシュフローは出てるといえば出てます。10倍すると2400万の物件で、70000円のキャッシュフローとなり、中々良い成績です。築年数も前回の足立物件に比べるとかなり若いです。

こういった物件をコツコツ重ねていきながら、総投資金額を挙げつつ、負債については金利の高い融資と低い融資を相殺させていく「仕組み」を考えるのも面白そうだと思いました。

また、不動産投資では、事業的規模というのが重要となります。国から事業的規模と認定されるのは、一棟ものを5棟もしくは区分マンションを10室有することが条件です。

この条件を満たすと、、、、

@青色申告特別控除(最高65万円)
A専従者として家族へ所得を分散可能

といったメリットがあります(他にもあると思いますが、知識がまだ追い付いてません・・・(笑))。

不動産投資を事業と認めてもらうためには、一定以上の規模が必要です。投資用として区分マンションを一室取得し、貸し出しただけでは、家賃収入を得ていたとしても国からは事業とは認めてもらえません。

逆に区分マンション投資を進めているアントレ的には早々に10室を満たすとメリットを享受することが可能となります。(あと数室!)

簡単に言うと、10室を達成すると、売り上げ(家賃収入)を65万円減らすことができ、加えて奥さんに給与を払うこと(払ったフリ?(笑))が可能となります。逆に5棟はかなりハードル高いです。

奥さんへの生活費を、あたかも奥さんへの給与として払うことで節税している人もいるようですが、、、。これ以上詳しく話せません(笑)!

ということで、本物件、前向きにゲットしたいと思います。
早速銀行にメールで打診しました。

結果はまたUPしますね!

2014年06月03日

禁断の学資保険 契約者貸付

いやー、本当に今日も暑かったですね。。。

さて、今日は資金調達のお話です。

太陽光や不動産。どれもそれなりに「見せ金」が必要です。
例えば申込金や手付金、頭金など、100万円単位で必要なケースが出てきます。

そんな時に強い味方がカードローン。
属性にもよりますが、金利5〜10%程度で最大500万くらい借りれます。

アントレは見せ金が1か月間くらい必要な場合、このカードローンを活用しています。

例えば不動産投資でどうしても頭金などで初期費用が100万円必要な場合、カードローンで100万円借りつつ、後続の銀行融資を満額引いて、100万円を返済する形になります。1か月程度なので金利負担も気になりません。

しかしながら、最近カードローン自体で物件を買ってしまったり、ちょっと麻痺しつつあり(笑)、これはまずいと思い、色々対策を考えました。

その対策の一つが、学資保険の契約者貸付といったスキームです。

アントレは子供が3人いて、それぞれ生まれた時からソニー生命の学資保険に加入しています。一人あたり月15000円程度を積み上げて、中学生や高校生になる時に一時金をもらえる商品です。

ソニーに問い合わせたところ、今時点で3つ合計で積み上げ額がざっくり300万くらいあります。

一般的に学資保険は契約者貸付といった制度があり、契約者は解約返戻金と同等額を借り入れることが可能となります。つまりアントレは自分で積み上げた300万を低金利で借り入れることが可能となります。金利は3%とのことでした。

今のアントレには最大で5%の借金があります。この借金の返済にこの300万を当てた場合、5%-3%ということで2%、年間約6万円得する計算になります。

証券業界で言う、金利スワップのような感じですね。

しかしながら、子供のためにコツコツ貯めたお金をそんなことに使っていいのかしら。。。

色々皮算用したところ、どうやら一時金がもらえる直前に全額返済すればまったく影響がないとのことです。
うーん。悩むなぁ(笑)

それよりもっと低金利の教育ローン等の目的別ローンを理由をつけて敢えて借りて、5%のローンとスワップするなどのスキームってできるのかしら。。。

考え出すとキリがないですが、もうちょっと色々勉強して、またUPしますね。

2014年06月05日

リタイア後

今日は一転雨模様。そろそろ梅雨入りですかね。

今、ちょっと(かなり?)酔っ払いです(笑)!

突然ですが、皆さんはリタイアって考えてますか?
日本ではだいたい60歳くらいで退職金と年金で晴れてリタイア!老後は田舎暮らしを満喫!っといった形が一般的なような気がします。いわゆるサラリーマンの王道パターンです。

60歳まで頑張って、その後いったい肉体的、精神的、時間的、金銭的、年金的(笑)、に何ができるのか、どんな自由があるのか、チャレンジがあるのか・・・、アントレは今まで悩んできました。

とはいえ、それはそれで良い人生でしょうし、人生色々、サラリーマンも色々です。ただ、アントレは、アラフォーでサラリーマンをリタイアして、60歳までの20年をフル活用して新しい自分を見つけていくことにしました。もっと早い方がよかったかもしれませんが、サラリーマンも勉強する部分は凄くあるので、それはそれで物凄く貴重な時間であり、アラフォーくらいが適正かな、と今では思っています。

そんなこんなで今日は会社の先輩方との飲み会でした。

アントレが勤めている会社は、割とフラットで風通しがよく「優秀」な人材が集まりやすい会社だと思ってます。サラリーもそれなりに高い(!?)ですし。ただ、その「優秀」とは、会社にとって「優秀」な人材であり、世界や社会にピンで出ていったとき、はたまた恋人や家族/家庭にとって本当に同じように「優秀」なのか、、、その飲み会では深く考える議論は訪れませんでしたし、今後もおそらくあまり無いでしょう。

同じ会社で同じような価値観のサラリーマン同士で語り合うと、ついつい会社の売上や自身や組織の評価の話に終始してしまう傾向になっちゃいますね。最悪は人の悪口や会社の愚痴のオンパレードになってしまいます。それはそれで当然であり仕方ないのですが。。。

ただ、アントレはこんな飲み会を60歳まで繰り返すことは絶対に耐えられない!っと思ってます。特にサラリーマンで「優秀」な人ほど、会社の枠にとらわれず、もっともっと新しい世界にチャレンジしたもらいたいですし、すべきかと思ってます。飲み会でもそんな話がしたいのですが、リタイアや不動産投資はNGワードなので中々難しいですね(笑)。

世の中には、

@人に雇われる人
A人を雇う人
B自由人

の、3パターンの人がいると思います。経験の長いサラリーマンは@のプロです(笑)。ただ、@をどんなに極めても、言い換えればどんなに「優秀」でも、結局自分の時間や価値をAに献上しているに過ぎない気もします。

アントレは、@を卒業していち早くBになりたいと思っていますが、実はAにとても興味を持っています。

@のプロがAのプロになる日。。。

何だか面白そうですね!ということで、近いうちにAにチャレンジしたみたいと思います!

最後まで酔っ払い文章をお読みいただきありがとうございました!

2014年06月09日

太陽光発電実績(2014年6月分)

ご無沙汰です。

太陽光発電の6月分の成績が東京電力より届きました。

DSC_0267[1].JPG

6月分とはえい、実質期間は5/9〜6/5です。
結果は275529円。フルローン返済が15万でメンテ料が2万/月なので、約10万の上りでした!

7月もこの調子でガンガン発電して欲しいものです。

こういう結果を見てしまうと、やはり時代は産業用太陽光発電かな、、、と思ってしまいます。

頑張ります!

皆さんも是非チャレンジしてみては!?




2014年06月10日

産業用太陽光発電マンション登場!

いつもお読みいただきありがとうございます。

先日新聞の折り込みチラシを見て、アントレに衝撃が走りました。

何と、フツーの新築マンションで産業用太陽光発電を謳うものが出てきたではありませんか!

DSC_000001.JPGDSC_0195.JPG

何が衝撃かというと、これ、自身のマンションの電力補充に使うのではなく、全量を電力会社に「売電」して「管理費等に補充」してしまうのです。具体的な売電料や管理費などはわかりませんが、いよいよここまで来ましたか。。。

また、一軒家でソーラーハウスなるものも登場しているようです。

これは、一戸建ての屋根に太陽光発電システムをくっつけて、それを家庭用に使うのではなく「売電」し、建築費用のローンと相殺することで、実質無料!の家を作ることができるらしいです。

すごい時代になりました。。。

皆さんも是非チャレンジしてみては!?



過去物件(渋谷)

アントレです。こんばんわ!

今回はアントレが過去に購入した物件を紹介します。

この物件はちょうど1年くらい前に購入しました。いわゆる、超高級マンションです。

センチュリー外観.png

低層なのに何故か免振。渋谷から徒歩8分、代官山からは7分の超絶の立地です。
最上階の150平米は3億します。ありえません(笑)
また、(超)有名芸能人が住んでいるらしく、知る人ぞ知るマンションです。

アントレは1LDKの以下の部屋を、「幸運にも!」ゲットしました。

センチュリー間取り図.png

「結局、ツテとかコネで買ったんでしょ?」

と思われるかもしれませんが、アントレはこの物件を不動産検索サイトのスーモ(笑)で見つけて購入しました。

この当時は物件検索をほぼ毎日欠かさずやっていて、代官山縛りで検索していたところ、この物件がヒット。速攻で不動産会社に問い合わせたところ、「お客さん、ラッキーです。この物件は地権者物件で、築1年近くになるのですがタマタマこのタイミングで未入居物件として売りに出ました」とのことでした。

超がつく高級マンション。3億円の部屋以外は新築で完売していたのですが、いわゆる、「地権者」の物件が、空室のまま眠っていたとのことです。しかも数室!

元々この土地は、とある会社の社宅だったらしく、その社宅を取り壊して新築マンションが建ちました。もちろんその会社が地権者として数部屋を取得し、社宅として活用しようとしたものの、結局1年寝かしたものの社員の借り手がつかず、資産処分の意味合いで手放すことになったとのことでした。

ということで、発売当時の価格に比べてかなり低価格での売り出しになっていたようです。
(地権者の場合、特に自費で購入したわけでもないので、価格設定が緩い場合があります。また今回のように、法人であれば尚更、価格設定がいわゆる個人に比べて緩くなる場合があるようです)

速攻で一部屋買付を入れつつ、銀行審査結果は余裕のフルローン!
銀行の副支店長が、「これはいい物件ですね。すぐに転売するのだけは勘弁してください」と言っていたのが印象に残ってます。

もちろん、その後1LDKにもかかわらず、35万円で賃貸契約が成立しています。

たかがスーモ。。。されどスーモ。。。

捨てたもんじゃないですね(笑)

あー、あと3部屋くらい購入しておけばよかったです(涙)。。。買えないけど(笑)

新物件@神奈川

以前記事にした神奈川の激安物件の続報です。

まずは、基本データから。

<基本データ>
立地:神奈川県相模原市
間取:1K、17平米
築年:1992年
建築:鉄筋コンクリート
値段:290万、管理費9000円/月
賃貸:31000円にて賃貸中
利回:12.8%

この物件。グリグリ交渉したところ、230万まで下がりました。
表面利回りで16.2%です。

しかし、、、今のアントレには手元資金がありません。
カードローンで購入できるといえばできますが、すでに足立区の物件(http://fanblogs.jp/antre/archive/11/0)で書いた通り、カードローンで1件購入済みです。。。

とても悩みましたが、鬼の200万指値を入れつつ寝かせておくことにしました。

どうなることやら晴れ




2014年06月14日

不動産と太陽光と消費税還付とグリーン投資減税(その1)

おはようございます。
今日もいい天気ですね!

アントレは今日は新しい物件を見学する予定です。
都内にあるその物件は築浅の1棟マンションで、部屋数は約12部屋ほど、売値は約1.5億、表面利回りは5%程度となります。

この物件の特徴は、マンションの屋上全体に太陽光パネルを設置していて売電していることです。

つまり、家賃収入に加え、太陽光発電による売電収入が入ります。

これを探していました(笑)

向島太陽光パネル.jpg

アントレはこれを値引き交渉しつつ、消費税還付と太陽光発電のグリーン投資減税(一括償却)を狙いたいと思います。

詳しくは順次解説していきますね!
しばしアントレの皮算用にお付き合いください!