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アントレ
初めまして、アントレです〜!太陽光、不動産、節税にて2016年3月末でサラリーマンを卒業しちゃいました。卒業して3年、1馬力で個人法人合わせて年収1.5億まで漕ぎ着けました。借金10億ありますが(笑) このノウハウをコンサルという形でガンガン展開していきたいと思ってますので、よろしくお願いします〜!!

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【所有発電所】
@茨城県潮来市  79.8Kw 40円 2014/4〜
A茨城県鹿嶋市   90Kw 32円 2015/8〜
B茨城県水戸市   67Kw 32円 2016/1〜
C鹿児島県薩摩   40Kw 36円 2016/3〜
D茨城県霞ケ浦   50Kw 36円 2016/5〜
E茨城県鉾田市   44Kw 32円 2016/5〜
F茨城県常陸太田  80Kw 21円 2019/7〜
G群馬県安中市   60Kw 27円 2020/2〜
H栃木県日光市   80Kw 24円 2020/3〜
I群馬県安中市   77Kw 27円 2020/3末まで
J茨城県常陸大宮 150Kw 21円 2022/3末まで
K茨城県常陸大宮  56Kw 21円 2022/3末まで
L群馬県前橋市   268Kw 24円 2020/3末まで
M横浜屋根     12kw 27円 2020/3末まで
N栃木県那須郡   50Kw 21円 2022/3末まで
O茨城県常陸大宮 150Kw 21円 2022/3末まで
P茨城県那珂市   90Kw 21円 2022/3末まで
Q栃木県那須郡   90Kw 21円 2022/3末まで
R栃木県日光市   80Kw 14円 2024/3末まで
S栃木県日光市   80Kw 14円 2024/3末まで
合計       1700Kw(目標2M) 

【所有不動産】
@港区 タワマン 89u→40万/月(表面8.2%)
A港区 タワマン 32u→14万/月(表面6.9%)
B港区 低層区分 51u→14.5万/月(表面4.8%)
C港区 低層区分 37u→20万/月(表面7.9%)
D港区 タワマン 84u→40万/月(表面7.6%)
E港区 タワマン 48u→25万/月(表面6.8%)
F目黒区タワマン 30u→15万/月(表面6.5%)
G渋谷区低層区分 49u→35万/月(表面7.1%)
H横浜市RC一棟 600u→120万/月(表面8%)
合計家賃収入      約300万/月

【その他不労所得】
@アフィリエイト    実施中
A自販機        実施中
B米国株        実施中
Cコインランドリー   検討中
D宮古島投資      検討中
E共同出資Bar      検討中(共同出資者募集中)

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2014年05月20日

はじめまして

はじめまして。アラフォーサラリーマンこと、アントレと申します。普段は多忙なサラリーマンですが、主に休日を活用して不労所得を積み上げ、3年で海外リタイアを目指しています。
2013年より、貯金なし、資産なしのゼロからスタートし、現時点ですでに半分(1.5年)経過してますが、過去の振り返りに加え、最新の活動状況をブログに綴っていきたいと思います。小学生の子供が3人いるのでハードルが高いのですが、頑張りますのでよろしくお願いします!

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不労所得

アントレが実践している不労所得を紹介します。

@不動産投資
A産業用太陽光発電
Bアフィリエイト

今時点で@は国内区分マンションを5区画取得済み、Aは低圧1基保有中、そしてBはまさにこのブログでチャレンジ中です!

その他にオークションを活用したドロップシッピングもちょくちょくって感じです。
もちろん本業(サラリーマン)や家庭?に影響のない範囲でやっています(笑)

また、株やFXはやってません。上げ相場でしか儲からない気が、、、というより、下げ相場でも儲けるスキルがないだけなのですが、かなり風上にいないと儲けられないのでは?という固定観念が中々払拭できず、手を出せていません。。。風下としては。

リタイアの目標として、100万円/月のキャッシュフロー(収入ー経費ー税金)を目指しています。

また、素人ながら節税に関しても、色々勉強していますので随時UPしていきたいと思ってます。
よろしくお願いします!

PS.皆さんも是非チャレンジしてみてはいかがでしょうか?
不動産投資でしたら以下のようなサイトがおすすめです。







2014年05月21日

リタイアに向けた資金計画

今回はアントレが考えるリタイアに向けた資金計画についてお話しします。

若かりし頃、「宝くじが当たったら遊んで暮らそう!」と考えたことがあります。
例えば今、手元に3億円あったら、もちろん即リタイアです(笑)!

しかしながら、今のアントレに手元の資産、貯金はほとんどありません(断言)!
所有しているマンションも、表面上はアントレの資産ですが、ほとんどフルローンで買い付けましたので実質は銀行の持ち物になってます(涙)。。。

では、3年のうちにリタイア資金をどうやって貯めるのか???

答えは、貯めません!です。

お金を貯めるのではなく、毎月自動的にお金が振り込まれる、「仕組み」を作り上げることを目指しています。つまり、キャッシュフローに投資する、のです。

例えば1000万円を1%の金利で借りて、3%の金利で貸し出すと、2%の利息が入ってきます。不動産投資に例えると1000万の区分マンションを35年フルローンで借りて、毎月3万円を銀行に返済し、その物件を毎月5万円で貸し出すと毎月2万円が入ってきます(ざっくり過ぎですが)。

これが、毎月2万円が入ってくる「仕組み」を作り上げるということになります。不動産投資に限らず、この仕組みを100件作ったらどうなるのでしょう?そう、毎月200万円が入ってくることになり、税金を考慮すると、ざっくり毎月100万円の手取りとなります。そうです。これで晴れてリタイアとなるのです!

ただ、3年でリタイアを目指す場合、100件なので、1年で33件、月3件の「仕組み」作りが必要になります。サラリーマンをやりながらだと、さすがに辛いですね。。。ただ、毎月5万円の「仕組み」であれば、40件で済むので、月1件くらいで十分です!何だかやる気が湧いてきます。究極、「月200万入る仕組みを1件作る!」でもOKなのですが、さすがに1点集中はリスクが高すぎ、そもそも、初期投資や時間も必要で、資金ゼロのサラリーマンには難しいですよね。

ということで、アントレは「毎月5万入る仕組みを月1件」を目標に、2012年より「仕組み」作りをスタートしました。

しかしながらこれが山あり谷あり、達成できてたこと、できなかったこと、ラッキー、アンラッキーと色々な経験をすることに、そしてしていくことになります。そういったアントレの経験を今後随時UPしていきたいと思ってますのでよろしくお願いします。










サラリーマンであることの利点

今回はサラリーマンであることの利点を書きたいと思います。

前回はキャッシュフローに投資して、毎月自動的にお金が振り込まれる「仕組み」作りが重要と書きました。
しかしながら、資金ゼロから3年でリタイアするためには、もちろんそれなりの資金(軍資金)が必要です。ではどうやって資金を調達するか?

借りるのです。そう、銀行から借りるのです。

この、銀行借り入れに際して、特に不動産投資に関しては、サラリーマンの属性がかなり有効に働きます。自営業の方の場合、実績がない案件には中々銀行はお金を貸してくれません。しかしながらサラリーマンの場合で、かつ優良な不動産の場合、銀行は属性に応じて年収の30倍まで貸してくる場合があると聞きます。

年収1000万の方ですと、3億円!

そうです、年収1000万の方は3億円の宝くじに当選しているようなものです!!
それは言い過ぎ(笑)ですが、年収500万でも1億円以上の資金調達ができるかもしれません。

つまり、サラリーマンの皆さんには既に「枠」が確保されているのです。

これは使わない手はありません。世の中のサラリーマンには、

@「枠」を全く使わない人
A自宅購入分しか「枠」を使わない人
B「枠」をフル活用する人

の、大きく3パターンがあると思います。アントレはもちろんBを選びたいと思います!
そして、「枠」をきっちり全部使い切って晴れてリタイア!を目論んでいます。

実は今時点でアントレはすでに枠をほぼ使い切ってしまったのでは?といった疑惑があります。。。(涙)

今後はこの枠のうまい使い方や、今アントレが実践している更に枠を拡大させる裏ワザ?などもUPしていきたいと思いますので、よろしくお願いします。



2014年05月22日

リタイア後

今日、お付き合いのある不動産仲介業者、Kさんと、海外投資に関する、打ち合わせをしました。Kさんとは国内の一番最初の物件からお世話になっていて、たまたまアジアに仕事でいるということで、」アントレの代わりに現地視察(マレーシア)をお願いしていました。

アントレはマレーシアのジョホールバルへの移住を企てています。マレーシアについては前々から興味があったのですが、特にジョホールバルの発展性にはかなり期待しています。

@シンガポールに近い(車で30分)
A物価が安い(シンガポールの1/5、クアラルンプールの1/2)
B英語環境(インターナショナルスクールが多数)
C開発計画があること(地下鉄や新幹線、金融特区)
D国策として2020年に先進国入りを目指している

つまり、投資にも移住にも適している場所、一石二鳥かと。ジョホールについては別途UPしたいと思います。

アントレ(以下A)「どうでした?」
Kさん(以下K)「いやー、言葉が出ません。すごすぎです」
A「ですよね!具体的には?」
K「確実にクアラルンプールと同じ発展をします。つまり、近い将来倍になると思います」
A「ですよね!」
K「私は業者なので、私情を入れてはいけないルールがあるのですが、今回ばかりは参りました」
A「ですよね!」
K「実は私も買おうかと(笑)」
A「いいですね!一緒に買いましょう!」
K「日本で買えば1億する一等地の物件が3000万で買えます。隣のシンガポールでは同じ仕様で1.5億で売ってました。シンガポールから30分の立地です。これは絶対に買いですよ!」
A「住環境は?」
K「東京と同じです。海沿いの開発もすごくてビーチを作ってます。ビルやマンションもボンボン建ててました!それと、中国とベトナムの問題もあり、中国系のバイヤーが敬遠されているようです。日本人は今が買いですね。絶対!」
A「なるほどーー!!年内に3件目標に買います!」
K「任せてください!!」

静かな喫茶店で興奮気味なオッサン二人。周りを気にせずかなりアホっぽい会話が繰り広げられましたが、ゼロからの海外不動産投資、、、ということで、年内に3件を目標として買い進めたいと思います!

海外不動産は日本の不動産投資と比べて色々ハードルがあるようです。それを一つ一つ乗り越えて、年内3件、行きたいと思います!




2014年05月24日

太陽光発電実績(2014年5月分)

今回は太陽光発電についてお話しします。アントレは産業用太陽光発電システムを茨城県の潮来市に一基所有しています。太陽光発電は投資物件としてはピカ一です。

@地球にやさしい投資
Aメンテナンスフリー
B国の買い取り保証(20年間)
C低金利ローンが活用可能
D初期投資がほとんど不要
E月初よりキャッシュフロー創出
Fグリーン投資減税

もちろんリスクもあります。
@災害リスク
A国の方針転換(まずないと思いますが)

簡単に言うと、太陽光発電システムをフルローンで購入し、ローン返済と東京電力への売電単価の差がキャッシュフローとなります。アントレは土地代込で2200万をフルローン15年で購入。毎月の返済が15万、保険やメンテナンス契約で2万払ってます。そして注目の売電金額(2014年5月分)が以下の通り、30万!

DSC_0198.JPG

本当に何にもせずに、初期投資ゼロで13万のキャッシュが入っちゃいました。病みつきになりそうです!
秋や冬など日射量は落ちますので、平均30万とは行きませんが、東電からリアルに毎月振込があります。また、国の買い取り保証は20年。ローン完済は15年後ですので、最後の5年間はキャッシュは全ていただけることになります。これは強烈にお勧めです。

また、個人が産業用太陽光システムを購入した場合、グリーン投資減税の恩恵を受けることもできます。この制度に、一括償却という制度があります。これは、設備投資した資産を初年度に全て償却できる制度です。詳しくは→ココをご参照ください。

個人的にはこの制度、サラリーマンにとって非常に強力です!青色申告で個人事業として売電した場合、その売電事業は「事業所得」となり、「給与所得」と損益通算が可能となります。例えば年収2000万のサラリーマンはざっくり1000万近い税金を払ってます。この方が一括償却を活用すると以下のようになります。

@給与収入→2000万
A売電収入→300万
B一括償却→2000万(土地抜き)
Cその他経費→100万

所得は収入マイナス経費、減価償却ですので、@+A-B+C=200万となります。所得が200万くらいですと税金はほとんどタダ。そうです。年収2000万で1000万の税金を払っている方が、年収がマルマルもらえたうえで、年間300万の副収入ももらえる計算になります(もちろん初年度だけですけどね!)。

くどいようですが、年収2000万の人が太陽光を、

■やらなかった場合→手取りは1000万

■やった場合→手取りは2000万(ローン返済が年間200万なので引きました)+不労所得が月10万!

です。何と一気に+1000万のキャッシュと月10万の不労所得を創出することになります。
例えば、年収2000万の人が3年間、年に一基ずつ購入した場合、しなかった場合に比べて3000万のキャッシュと月30万の不労所得をGETとなります。これだけでリタイア可能ですね。

これって10基くらい買っちゃったら、完全に上がりじゃない?と、アントレは思い始めています。
これはやらない手は有りません!

以上ザックリ書いてしまいましたが、別途詳しくUPしたいと思いますのでよろしくお願いします。また、上記試算はあくまで素人の皮算用ですので、詳しく(正しく)は最寄りの税務署若しくは税理士さんにご相談ください。

皆さんも是非チャレンジしてみては!?





2014年05月26日

セミナー3本

先週の土曜日はセミナー3本に出てきました。海外不動産が二つと太陽光が一つです。本やWebで調べるのもよいのですが、やはりセミナーに出て生情報を仕入れるのはとても重要なことです。

今回の収穫
・ジョホールバルは買いであること。具体的にどの部分を買うべきか、当たりがつき始めたこと
・現地視察の重要性。百聞は一見に如かず。業者の言葉を鵜呑みにするのではなく絶対に現地視察すべし。
・太陽光はインフレ気味。値段が上がり始めている模様。

太陽光は過熱してますね。100人超の会場でかなり盛況でした。逆に不動産投資(マレーシア)は何と参加者はアントレのみ!まるでプライベートレッスンって感じで逆にじっくり情報を仕入れることができました(笑)



2014年05月29日

ローン借り換え(お勧め)

いつもお読みいただきありがとうございます。

さて、今回はお勧め情報です。

すでに不動産投資をやられている方は、ローン金利はいくらで借りてますか?
交渉上手の方、ラッキー(?)な方は1%台という方もいらっしゃるでしょうし、中には4%前後で借りられている方もいらっしゃると思います。

アントレも4%に近い物件を持っているのですが、先日、ネットで発見した以下の会社に突撃訪問してきました。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓




簡単に言うと、住宅ローンや不動産投資ローンの借り換えの斡旋をしてくれる会社です。3%の金利で借りているローンを1%で借り換えを行って、月々の支払いや、そもそもの総支払額を減らしてくれます。また、成功報酬制なので、削減に成功した場合のみ、手数料が発生する形になるそうです。

これは不動産投資家のみならず、金利の高目な住宅ローンを組んでらっしゃる方にとってはかなりメリットがあると思います。

元々多くの銀行にパイプのある方が在籍している会社だそうで、最新の情報をもとに提案をいただけるとのことで、アントレも早速打診してみました。まさに、WIN-WINなスキームですね!(乗り換えられる銀行はたまったもんじゃないかも(笑))




2014年05月31日

物件購入(足立区) その1

暑い日が続きますね。
さて、今日は先日新たに購入した物件についてUPしたいと思います。

これまでアントレは、都心(港区、渋谷区、目黒区)の30平米以上、新築or築10年以内、、、と絞り込みを行い、サラリーマンの与信をフル活用して買い進めてきました。極力ランドマーク的な目立つマンション狙いです。一棟ものや築古区分マンションで薄利多売といった戦略もありますが、サラリーマン的には部屋が多くなると契約・管理の手間がそれなりにかかってしまうので、厚利小売?の戦略です。

また、最近プチ贅沢(50円のアイスよりも300円の高級アイスが売れる!)的なムードもあり、借り手には困らないだろうという、超楽観的な発想もあります(笑)。

それとアントレ自身が住んでいるマンションは港区にあるのですが、もうすぐ築10年を迎えようとしているのに中古価格が落ちていません。それどころか購入金額より10%近く高く売れそうな雰囲気です。新聞の折り込みチラシに自分のマンションの数部屋が売り出されてるのですが、みんな強気の価格設定で実際に売れています。ということで出口戦略も超楽観です(笑)

ところが、、、、

以前書いた記事の通り、アントレの融資枠が限界にきつつあり、中々ローン審査が通りません(涙)。
残念ながら戦略変更が必要です。

ということで、今後、国内は23区の築古区分マンション、500万前後を狙っていこうと思い、足立区にある区分マンションに狙いを定めました。

<基本データ>
立地:東京都足立区
間取:3DK、40平米
築年:33年
建築:鉄筋コンクリート
値段:650万、管理費15000円/月
賃貸:73000円にて賃貸中
利回:13.4%

上記は不動産会社から最初に頂いた情報です。
そしてここから、値引き交渉、ローン交渉が開始されることになります。

詳しくは次回UPしますので、ご期待ください!





物件購入(足立区)その2

こんばんは。前回の続きです。
まずは物件のおさらいですが、概要は以下となります。

<基本データ>
立地:東京都足立区
間取:3DK、40平米
築年:33年
建築:鉄筋コンクリート
値段:650万、管理費15000円/月
賃貸:73000円にて賃貸中
利回:13.4%

まず重要なのは、物件や管理状況のチェックです。現地に赴き、特に問題ない、、というか極めて良好であることを確認しました。

物件外観

次に、値引き交渉です。交渉でまず大事なのは、売主から「売却理由」を聞きだすことです。これによって売主の売りたい度合いが確認できます。早速仲介業者さん経由で確認したところ、売主は建築関係の老夫婦で早急にまとまった現金が欲しく、当初700万で売り出したものの中々売れないので50万値下げしたとのことでした。つまり、早く売りたいんだけど、中々売れずに焦っている、、、ということでした。これはチャンスです!早速、「買付申込書」を作成し申し込みを入れることにします。買付申込書とは、この物件を●●円で買います!という申込書で、オークションで言う入札のようなものです。取り急ぎ、アントレは500万で申し込みを入れてみました。

続きは後ほど!