サラリーマンを3年で卒業＆セミリタイアを目指す日記

お久しぶりです！
アントレです。ちょっと仕事が立て込んでて更新が遅れました

さて今回も前回の続きです。
狙っている物件は約1.5億の築浅1棟マンションです。
前回は土地を5000万、建物を1億として、建物の減価償却の皮算用を書きました。

実はそれに加えて、屋上についている「太陽光発電システム」にも減価償却が発生します。
例えば、土地を3000万、建物を1億、太陽光システムを2000万とすると、太陽光システム部分は17年で償却しますのでざっくり100万/年の経費を計上でき、建物部分と併せて約300万/年の経費計上が可能となります。

これは美味しいですね。

更に加えて、太陽光発電には「グリーン投資減税」も使えることになります。

このお話はまた次回UPしますね！

PS．本物件ですが、早速とある銀行に融資審査をお願いしてみました。審査で落ちたら元も子も無しです（笑）

こんにちは！
アントレにとっては珍しく、ここ2,3日は風邪で寝込んでました。みなさんもお気を付けください！

さて、今回はキャピタルゲインについての考察です。
今、アントレは自宅を含めて7件の区分マンションを持っています。

その内、先日購入した1件（港区、タワー、築9年、57平米、4200万、1LDK）が中々賃貸付けが進まず、1か月以上たってしまいました・・

そこで、今回は仲介業者さんと相談して、アントレ初の、売りにチャレンジしてみることにしました。そもそも25万で賃貸募集している価格設定もあり、中々苦戦していたのですが、某S銀行さんの金利も高い事ですし、秒速までとは言わず、月速（笑）での売り出しです。

早速、業者さんとレインズ（不動産業者専用の物件管理システム）を確認して、現在の売り出し状況や、過去の成約事例を調査したところ、同様な物件で、ざっくり�u当たり100万で売れそうな状況でした。つまり、5700万で売れることになります。

購入金額は4200万でしたので、キャピタルゲインは1500万。諸費用を加味してもざっくり1000万の利益創出の可能性が出てきました。成功すればこれを元手に海外投資を加速できそうです！

業者さんと相談したところ、初回の売り出し価格は敢えて高目の6300万くらいに設定しました（この金額で売れたらキャピタルゲインは何と2000万！）。とりあえず様子見の戦略ですが、物件として、アジアの投資家に訴求できるはずとのことです。また、住宅ローン0.5%も登場しているこのご時世。実需（住まいとして考えている方）も十分狙えるとの事です。

とはいえ、本当に売れるのか・・・。
港区のタワマンをすぐ買ってすぐ売るというスキームにチャレンジです！

もしこのスキームが成り立つならば、オリンピックの上昇気流に乗って、都心の区分マンションをすぐ買ってすぐ売る。つまり、市場価格より安い物件を見つけて、キャピタルゲインを狙うといった手法もありかもしれませんね。

何だかテクニカル手法、というか、デイトレーダーになった気分です（笑）

続報は後日UPしますね！

こんにちは！
昨日の豪雨は凄かったですね。アントレは外にいたのですが、雨に打たれてしまい、風邪が長引いてしまってます。

さて、先日upしたキャピタルゲインについて。
新規に購入した1件の区分マンション（港区、タワー、築9年、57平米、4200万、1LDK）の賃貸付けが進まず、「売ってしまおう！」と判断し、売り出したところ、今朝、仲介業者さんから「25万で賃借人がつきました！」とメールがありました。うーん。悩ましいぃ。海外投資の軍資金としてキャピタルゲインが欲しいものの、25万（表面利回り7.1%）も捨てがたい・・・。

賃貸に出しつつ、高目で売りに出すしかなさそうですが、都心の物件の賃貸ニーズは凄いですね。まさか25万で付くとは思ってませんでした（賃借人は近所に会社がある社長夫婦のようです）。

本物件は住居中の物件を安く交渉して購入し、リフォームの上、賃貸に出すという、ちょっと苦労した物件だけに大切に進めていきたいと思います。

またUPしますね！

今日も暑かったですね！

いやー、ブラジルも不動産も熱いです（笑）！

25万で賃貸が付きそうな購入したての区分マンション物件ですが、お付き合いのある仲介業者さんがどうしても売らせてほしいと。というのは、購入の問い合わせがバンバン来ていて今週の土日の怒涛の内覧があるそうです。

それを受けて満額の6300万で売れそうなら、それを見つつ、賃貸付けの受け入れ判断をしてほしいとのことでした。

購入価格が4200万でしたので、わずか1，2か月で2000万くらいのキャピタルゲインとなります。

アントレは物件売却は今までやったことが無く、初めてなのですが、こんな簡単に2000万もゲットしていいのでしょうか？業者に騙されているのでしょうか（笑）？

ちなみにアントレは投資ローンで金利3%以上で買いましたが、実需、つまり実際に住もうとしている人は住宅ローンがつかえます。今の住宅ローンは0.5-0.7％くらいの金利で購入できますので、人によっては非常に不動産を買いやすい状況です。それもあるんでしょうかね。

ちなみに、この築9年の物件。新築当時の価格は3700万でした（驚）！
9年経って4200万で売れ、6300万で転売されようとしている・・・・
もしかして、バブル（笑）？？

状況はまたUPしたいと思います！

こんばんは！
風邪が尾を引いているアントレですが、みなさんはお元気でしょうか。

先日、新物件の視察に行きましたので、UPします。

この物件、1年以上前に新築で購入しました。


N村不動産の物件です。
購入当時は�u単価は100万を切ってましたが、今売るといくらになるでしょうか？
というか、売らずに高値で賃貸したいと思ってます。

9月に引き渡しですので情報はまたUPします！


PS.皆さんも是非チャレンジしてみてはいかがでしょうか？
不動産投資でしたら以下のようなサイトがおすすめです。

こんにちは！
今日はいい天気で、若干涼しくなってきて、心地良いですね！！
アントレはテラスでビール飲みながら書き込みしています。

先ほど、一棟マンションの買い付けについて不動産業者さんと話をしてきました。
今回初めての取引になる業者さんですが、色々融通を利かせてくれそうで助かります。

前回、静岡バトルの記事を書きましたが、両銀とも、上期の締めの時期ということで、本当に熱いバトルを繰り広げている模様で、アントレの属性であれば、片方は、1.5億、もう片方は2億くらい行けるのでは？との感触を得ています。

ということで、

いっせーのーせ！

をやりたいと思います（笑）

これは、銀行との取引を直列に進めてしまうと、最初に借り入れた金額が個人の信用情報に載ってしまい、後続の銀行ではそれがネックとなり借り入れができなくなるのですが、いっせーのーせ！は、まさに同時並行で進めることで、信用情報に関係なく、一気に2つゲットするやりかたでアントレが区分マンションを購入する際にやってきた手法となります。

また、片方は念のため法人で借入することも考えていますが、既に太陽光と合わせて3.8億を借り入れている状況で、うまくいくと3.5億の借り入れが乗っかってくるので、合計7.3億となってしまいます。

不動産投資、というか、銀行さんとの借入交渉もこれが最後ですかね。やばい金融業者さん以外、一生借り入れができない体になってしまいそうです（笑）


PS．
ちなみにですが、サラリーマンで法人を作りまくって、ありとあらゆる銀行から合計30億円以上借り入れをしている強者もいます。先日お話をする機会があったのですが、万一行き詰まったら自己破産すればいいじゃん！といった感じで、次元が違いました・・・。それに比べればかわいいもんですかね？


PS.皆さんも是非チャレンジしてみてはいかがでしょうか？
不動産投資でしたら以下のようなサイトがおすすめです。

ご無沙汰しております。アントレです！

静岡バトルの続報です。

キャンペーンは続いているようで、下期も継続して優遇金利で借り入れができる模様です。ぶっちゃけて言うと、都心のRC/鉄骨で築年数20年程度であれば、35年、3.5%で引けます。もちろん属性にもよりますが、いい物件があれば数億単位でいけるとのことでした。

皆さん、引き続き頑張りましょう！

ということで、アントレも物件探しに邁進してきたのですが、ようやく手ごろな物件が見つかりました。

■場所：横浜市某所
■駅：徒歩4分
■築年数：22年、鉄鋼造
■利回り：約8%
■部屋数：28部屋+駐車場
■売り出し価格：2億

基本データはこんな感じです。

で、ここから、どうするか。もちろん狙うは、「値引き交渉」と「オーバーローン」です。

前者はいろんなサイトでノウハウの共有があるのでそこにお任せして、後者はざっくりいうと、契約書と変更合意書をコントロールすることで、例えば売買価格を2.5億として銀行の審査を通してしまうことができるかも、ということで、アントレはトライ中です。

それが成功すると、オーバーローン額、約5千万。諸費用を引くと4千万くらいがバッファとして、入金されてしまうことになります。金利は少々高いですが、35年で使い道自由な4千万を引けるのはかなりGOODです。

減価償却狙いの高級外車投資もありで、ある意味フェラーリを35年ローンで買えちゃうかもです（笑）！
もしくは、中々融資が付きづらい、築古戸建てやワンルームや訳あり物件の購入原資にするのも良いかもですね！

こんにちは！

不動産投資の続報です。
以下の物件、ついに売り主さんと契約締結しました！！！

＜基本情報＞
■場所：横浜市某所
■駅：徒歩4分
■築年数：22年、鉄鋼造
■利回り：約8%
■部屋数：28部屋+駐車場
■売り出し価格：2億

オーバーローン前提なので、売り出し価格は、あえて2.5億円としてもらって、9割融資まで引けそうです。つまり、2.25億の融資が引けます。

実際の物件価格は、、、、何と、価格交渉をグリグリやらせていただいて、1.7億台！！

やり過ぎです（笑）

ただ、月々のCFは、収入＝満室想定×経費率15%×空室率5%で106万/月。返済＝2.25億、35年、3.5%で93万/月。ということで、CF＝13万となります。1.7億台の物件購入でCFはわずか月々13万。。。見る人が見ると、かなり厳しい状況ですね（悲）

差額の資金（約4000万?）を再投資に回しつつ、持ち前のポジティブシンキングで行きたいと思います（笑）！

対策前進！

こんばんは。アントレです！
今日は、所有する一棟マンションに行ってみました。
本物件は横浜の某所にある、28世帯のRCマンションです。

昨年末に購入したのですが、過去に修繕はあまり行われておらず、悩みどころでした。
先日（5/11）関東地方に吹き荒れたものすごい強風でマンションの痛みが心配です。

行ってみたところ、、、、



何と、屋上の塗装面がめくれあがっているではないですか！
購入時は普通にしっかりしていたので、これは保険会社さんとグリグリ相談しないといけません！

果たして保険で修理可能なのか？？？



情報は追って共有しますね！

おはようございます！アントレです！

今回は新築区分マンションについて考察したいと思います。
不動産投資において「新築区分マンションに手を出してはいけない！」といった言葉をよく耳にします。

果たして本当にそうでしょうか？

アントレの答えは「ものによっては投資価値あり」です。

アントレは過去に4つの区分マンションを買っています。
（立地、外観、面積、間取り、購入金額、購入時期）

�@港区　タワマン　90�u　3LDK　5880万　2006年10月
�A目黒区　タワマン　30�u　1R　　2790万　2013年2月
�B渋谷区　低層マン　49�u　1LDK　5880万　2013年3月
�C港区　　タワマン　49�u　1LDK　4390万　2014年9月

それぞれの今の残債と売却予想額（ｂｙ住まいサーフィン売却査定）と想定収益は以下の通りです。
�@4200万→8000万→3800万
�A2500万→4000万→1500万
�B5400万→8000万→2600万
�C4200万→6000万→1800万

ということで、合計約1億円位の含み益状態です。もちろん、上手く売れるかどうかわかりませんが、今であればほぼ市場価格なので、大丈夫でしょう。（今後どうなるかは、神のみぞ知るですが・・・）


（2013年に5880万で買った低層マンション。渋谷と代官山にアクセス可能で芸能人も多くいます。今売ったら8000万は固い状況です）

買った時期が良かったんだよね？と言われそうですが、どの時期にも価格の歪みがあるわけで、アンテナを張り巡らせてそれを見つけて実際に購入して収益を上げるというアクションはとても重要だと思っています。

上記マンションは新築でしたが、同じ地域の他の新築や中古マンションに比べて、何故か価格が安かったのです。「新築区分マンションに手を出してはいけない！」と、多くの声が上がれば上がるほど、価格の歪みを誰よりも早く見つけるチャンスです！特に、ランドマーク的なマンションや最上階もしくは逆に最安値の部屋がおすすめです。最上階は、最上階マニア？のような人がどの時代にもいらっしゃいますので資産価値が下がりにくいです。また、最安値も、そのマンションの贅沢な共有施設を最上階の方と同様に使用できることになりますので、お得感があり、資産価値が下がらない傾向にあるようです。

「新築に手を出してはいけない」といっている業者さんは、いわゆる大手デベロッパーが関与している新築大型物件に絡むことができません。ゆえに、中古物件を何としても自分が仲介したい初心者を目の前にして、「手を出してはいけない！」となってしまうわけです。逆に小規模の新築自社物件を持っている業者は自社物件を何としても自分が仲介したい初心者を目の前にして、「節税にもなりますし、新築はお勧めです！」となってしまうわけです。

アントレ的にはどちらも完全NGです。自分の都合優先で、目の前の皆さんを「お金」とみてしまっている業者はたくさんいます。ただ、経済合理性を考えると当然なんですけどね。

で、そろそろズバリ言うと、新築区分マンション投資の最大の醍醐味は、大手デベロッパーが値付けを間違えた物件、これに尽きます！

上記の変な業者は関われませんし、まさに皆さんの目利きが問われるわけです。

新築であれ、中古であれ、鉄筋であれ木造であれ、不動産であれ、太陽光であれ、しっかり勉強して情報収集していい物件を確実に買っていくことがポイントになりますね。

ということで、みなさんも、新築区分マンションについても検討ただければと思います！