サラリーマンを3年で卒業＆セミリタイアを目指す日記

先週の土曜日はセミナー3本に出てきました。海外不動産が二つと太陽光が一つです。本やWebで調べるのもよいのですが、やはりセミナーに出て生情報を仕入れるのはとても重要なことです。

今回の収穫
・ジョホールバルは買いであること。具体的にどの部分を買うべきか、当たりがつき始めたこと
・現地視察の重要性。百聞は一見に如かず。業者の言葉を鵜呑みにするのではなく絶対に現地視察すべし。
・太陽光はインフレ気味。値段が上がり始めている模様。

太陽光は過熱してますね。100人超の会場でかなり盛況でした。逆に不動産投資（マレーシア）は何と参加者はアントレのみ！まるでプライベートレッスンって感じで逆にじっくり情報を仕入れることができました（笑）

いつもお読みいただきありがとうございます。

さて、今回はお勧め情報です。

すでに不動産投資をやられている方は、ローン金利はいくらで借りてますか？
交渉上手の方、ラッキー（？）な方は1%台という方もいらっしゃるでしょうし、中には4%前後で借りられている方もいらっしゃると思います。

アントレも4%に近い物件を持っているのですが、先日、ネットで発見した以下の会社に突撃訪問してきました。
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簡単に言うと、住宅ローンや不動産投資ローンの借り換えの斡旋をしてくれる会社です。3%の金利で借りているローンを1%で借り換えを行って、月々の支払いや、そもそもの総支払額を減らしてくれます。また、成功報酬制なので、削減に成功した場合のみ、手数料が発生する形になるそうです。

これは不動産投資家のみならず、金利の高目な住宅ローンを組んでらっしゃる方にとってはかなりメリットがあると思います。

元々多くの銀行にパイプのある方が在籍している会社だそうで、最新の情報をもとに提案をいただけるとのことで、アントレも早速打診してみました。まさに、WIN-WINなスキームですね！（乗り換えられる銀行はたまったもんじゃないかも（笑））

暑い日が続きますね。
さて、今日は先日新たに購入した物件についてUPしたいと思います。

これまでアントレは、都心（港区、渋谷区、目黒区）の30平米以上、新築or築10年以内、、、と絞り込みを行い、サラリーマンの与信をフル活用して買い進めてきました。極力ランドマーク的な目立つマンション狙いです。一棟ものや築古区分マンションで薄利多売といった戦略もありますが、サラリーマン的には部屋が多くなると契約・管理の手間がそれなりにかかってしまうので、厚利小売？の戦略です。

また、最近プチ贅沢（50円のアイスよりも300円の高級アイスが売れる！）的なムードもあり、借り手には困らないだろうという、超楽観的な発想もあります（笑）。

それとアントレ自身が住んでいるマンションは港区にあるのですが、もうすぐ築10年を迎えようとしているのに中古価格が落ちていません。それどころか購入金額より10%近く高く売れそうな雰囲気です。新聞の折り込みチラシに自分のマンションの数部屋が売り出されてるのですが、みんな強気の価格設定で実際に売れています。ということで出口戦略も超楽観です（笑）

ところが、、、、

以前書いた記事の通り、アントレの融資枠が限界にきつつあり、中々ローン審査が通りません（涙）。
残念ながら戦略変更が必要です。

ということで、今後、国内は23区の築古区分マンション、500万前後を狙っていこうと思い、足立区にある区分マンションに狙いを定めました。

＜基本データ＞
立地：東京都足立区
間取：3DK、40平米
築年：33年
建築：鉄筋コンクリート
値段：650万、管理費15000円/月
賃貸：73000円にて賃貸中
利回：13.4%

上記は不動産会社から最初に頂いた情報です。
そしてここから、値引き交渉、ローン交渉が開始されることになります。

詳しくは次回UPしますので、ご期待ください！

こんばんは。前回の続きです。
まずは物件のおさらいですが、概要は以下となります。

＜基本データ＞
立地：東京都足立区
間取：3DK、40平米
築年：33年
建築：鉄筋コンクリート
値段：650万、管理費15000円/月
賃貸：73000円にて賃貸中
利回：13.4%

まず重要なのは、物件や管理状況のチェックです。現地に赴き、特に問題ない、、というか極めて良好であることを確認しました。



次に、値引き交渉です。交渉でまず大事なのは、売主から「売却理由」を聞きだすことです。これによって売主の売りたい度合いが確認できます。早速仲介業者さん経由で確認したところ、売主は建築関係の老夫婦で早急にまとまった現金が欲しく、当初700万で売り出したものの中々売れないので50万値下げしたとのことでした。つまり、早く売りたいんだけど、中々売れずに焦っている、、、ということでした。これはチャンスです！早速、「買付申込書」を作成し申し込みを入れることにします。買付申込書とは、この物件を●●円で買います！という申込書で、オークションで言う入札のようなものです。取り急ぎ、アントレは500万で申し込みを入れてみました。

続きは後ほど！

さて、前回は買付申込書の記事を書きましたが、これは売主との交渉です。
次は、銀行との融資条件の交渉となります。

アントレはキャッシュフロー重視ですので、「如何に多くの金額を低金利で長期間貸してもらえるか」をテーマに交渉します。今回は前回のマンション購入に際してお世話になった銀行の担当者さんと交渉しました。

当然築年数が経ってるので35年ローンは難しく、頑張っても25年とのことでした。また、いわゆる有担保ではなく、無担保のローンもお勧めですとのことで、以下二つの提案を受けました。

�@有担保ローン
金額：6,000,000円、金利：3.6％、期間：25年
毎月返済額：30,360円
諸経費170,000円（印紙代、根抵当権設定費用、火災保険、取扱い手数料）
総支払額：9,108,048円（利息：3,108,048円）

�A無担保ローン
金額：6,000,000円、金利：5.0％、期間：10年
毎月返済額：63,639円
諸経費10,000円（印紙代）
総支払額：7,636,717円（利息：1,636,717円）


うーん、悩ましい・・・。キャッシュフローを見ると有担保が断然◎。でも支払総額や諸費用では無担保が◎。そもそも後25年ももつ物件なのか？といった疑問もあり、アントレは無担保を選択しました。早速の方針変更です（笑）！

ざっくり計算ですが、家賃が73000円（管理費込）でアントレは管理費15000円と63000円の銀行返済が発生し、差し引き5000円/月のマイナスキャッシュフローとなってしまいました。。。まあ、他の物件の上りで少し早期返済してキャッシュフローをプラスにしつつ、節税対策と割り切りたいと思います。また、すぐに転売して譲渡益を狙う作戦も検討できるかもです。

そして、買付です。500万で申し込んでましたが、無担保ローンだと、審査や担保設定等が無く、すぐに現金を用意できる利点があります。それを武器に先方と交渉し、何と550万で折り合いをつけることに成功しました！しかしながら、仲介手数料や登記設定費用等で30万くらいかかりますので、結局600万を借り入れることにしました。

今回は無担保ローンですぐに現金を用意できたことがポイントかと思ってます。また、この無担保を契約後に他の銀行で有担保に変えることができないか、以下の会社にも併せて打診しています。

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不動産投資をこれから始める方にはあまり参考にならないかもしれませんが、物件購入レポートでした。

で、この投資は成功だったの？と聞かれると余り自信が無い（笑）のですが、無担保を見せ金にして強気の交渉したり、有担保と無担保の合わせ技で資金ゼロの投資が可能であることが分かったりと、それなりに得るものはあったかと思います。

次の投資に向けてまた頑張りたいと思います！

今日も本当に暑かったですね！
ほんと、スーツで出勤は苦行ですね〜。早く卒業したいものです（笑）

さて、今日、お付き合いの全くない不動産会社からメールが届きました。
今までのメールは全てスルーしていたのですが、今回は今のアントレ的にちょっと気になる物件です。

＜基本データ＞
立地：神奈川県相模原市
間取：1K、17平米
築年：1992年
建築：鉄筋コンクリート
値段：290万、管理費9000円/月
賃貸：31000円にて賃貸中
利回：12.8%

この物件ですが、業者は以下のことをメールで言っています。

「関東圏で、稀にみる高利回り物件です。賃借人様は、5月13日に入居したばかりです。今月ご決済いただけましたら、240万円まで交渉できます。滞納なし。瑕疵物件ではございません。戸数を増やすチャンスです。」

240万になると、表面利回りは15.5%になります。さて、これは買いでしょうか？

早速皮算用です（笑）。

築年も少々若いので、20年くらいのローンが組めるとすると、金利4%で15000円/月。管理費は9000円なので支払いは合計24000円。家賃が31000円なのでキャッシュフローは差し引き7000円となります。うーん。サラリーマン的には友達と一回居酒屋行ったらら終わりですね（笑）。

とはいえ、投資対効果としてのキャッシュフローは出てるといえば出てます。10倍すると2400万の物件で、70000円のキャッシュフローとなり、中々良い成績です。築年数も前回の足立物件に比べるとかなり若いです。

こういった物件をコツコツ重ねていきながら、総投資金額を挙げつつ、負債については金利の高い融資と低い融資を相殺させていく「仕組み」を考えるのも面白そうだと思いました。

また、不動産投資では、事業的規模というのが重要となります。国から事業的規模と認定されるのは、一棟ものを5棟もしくは区分マンションを10室有することが条件です。

この条件を満たすと、、、、

�@青色申告特別控除（最高65万円）
�A専従者として家族へ所得を分散可能

といったメリットがあります（他にもあると思いますが、知識がまだ追い付いてません・・・（笑））。

不動産投資を事業と認めてもらうためには、一定以上の規模が必要です。投資用として区分マンションを一室取得し、貸し出しただけでは、家賃収入を得ていたとしても国からは事業とは認めてもらえません。

逆に区分マンション投資を進めているアントレ的には早々に10室を満たすとメリットを享受することが可能となります。（あと数室！）

簡単に言うと、10室を達成すると、売り上げ（家賃収入）を65万円減らすことができ、加えて奥さんに給与を払うこと（払ったフリ？（笑））が可能となります。逆に５棟はかなりハードル高いです。

奥さんへの生活費を、あたかも奥さんへの給与として払うことで節税している人もいるようですが、、、。これ以上詳しく話せません（笑）！

ということで、本物件、前向きにゲットしたいと思います。
早速銀行にメールで打診しました。

結果はまたUPしますね！

アントレです。こんばんわ！

今回はアントレが過去に購入した物件を紹介します。

この物件はちょうど1年くらい前に購入しました。いわゆる、超高級マンションです。



低層なのに何故か免振。渋谷から徒歩8分、代官山からは7分の超絶の立地です。
最上階の150平米は3億します。ありえません（笑）
また、（超）有名芸能人が住んでいるらしく、知る人ぞ知るマンションです。

アントレは1LDKの以下の部屋を、「幸運にも！」ゲットしました。



「結局、ツテとかコネで買ったんでしょ？」

と思われるかもしれませんが、アントレはこの物件を不動産検索サイトのスーモ（笑）で見つけて購入しました。

この当時は物件検索をほぼ毎日欠かさずやっていて、代官山縛りで検索していたところ、この物件がヒット。速攻で不動産会社に問い合わせたところ、「お客さん、ラッキーです。この物件は地権者物件で、築1年近くになるのですがタマタマこのタイミングで未入居物件として売りに出ました」とのことでした。

超がつく高級マンション。3億円の部屋以外は新築で完売していたのですが、いわゆる、「地権者」の物件が、空室のまま眠っていたとのことです。しかも数室！

元々この土地は、とある会社の社宅だったらしく、その社宅を取り壊して新築マンションが建ちました。もちろんその会社が地権者として数部屋を取得し、社宅として活用しようとしたものの、結局1年寝かしたものの社員の借り手がつかず、資産処分の意味合いで手放すことになったとのことでした。

ということで、発売当時の価格に比べてかなり低価格での売り出しになっていたようです。
（地権者の場合、特に自費で購入したわけでもないので、価格設定が緩い場合があります。また今回のように、法人であれば尚更、価格設定がいわゆる個人に比べて緩くなる場合があるようです）

速攻で一部屋買付を入れつつ、銀行審査結果は余裕のフルローン！
銀行の副支店長が、「これはいい物件ですね。すぐに転売するのだけは勘弁してください」と言っていたのが印象に残ってます。

もちろん、その後1LDKにもかかわらず、35万円で賃貸契約が成立しています。

たかがスーモ。。。されどスーモ。。。

捨てたもんじゃないですね（笑）

あー、あと3部屋くらい購入しておけばよかったです（涙）。。。買えないけど（笑）

以前記事にした神奈川の激安物件の続報です。

まずは、基本データから。

＜基本データ＞
立地：神奈川県相模原市
間取：1K、17平米
築年：1992年
建築：鉄筋コンクリート
値段：290万、管理費9000円/月
賃貸：31000円にて賃貸中
利回：12.8%

この物件。グリグリ交渉したところ、230万まで下がりました。
表面利回りで16.2%です。

しかし、、、今のアントレには手元資金がありません。
カードローンで購入できるといえばできますが、すでに足立区の物件（https://fanblogs.jp/antre/archive/11/0）で書いた通り、カードローンで1件購入済みです。。。

とても悩みましたが、鬼の200万指値を入れつつ寝かせておくことにしました。

どうなることやら

おはようございます。
今日もいい天気ですね！

アントレは今日は新しい物件を見学する予定です。
都内にあるその物件は築浅の1棟マンションで、部屋数は約12部屋ほど、売値は約1.5億、表面利回りは５％程度となります。

この物件の特徴は、マンションの屋上全体に太陽光パネルを設置していて売電していることです。

つまり、家賃収入に加え、太陽光発電による売電収入が入ります。

これを探していました（笑）



アントレはこれを値引き交渉しつつ、消費税還付と太陽光発電のグリーン投資減税（一括償却）を狙いたいと思います。

詳しくは順次解説していきますね！
しばしアントレの皮算用にお付き合いください！

いやー、今日は真夏日でしたね

犬の散歩がてら近所の公園でビールを飲みながらうたた寝しちゃいました。

さて、前回の続きです。

この物件のポイントは、マンションの屋上に太陽光パネルがあり、家賃収入に加えて売電収入が入ります。
特にアントレが目を付けたのはこの２つを組み合わせることでの節税です。

一般的な１棟マンション、例えば土地が5000万、建物が1億を購入した場合、購入した時点の耐用年数に応じて建物部分を毎年減価償却し、経費計上していくことになります。（土地は対象外）

仮に上記の新築鉄筋マンションを購入した場合、耐用年数は47年ですので、1億円を47等分、約200万円を毎年経費計上できることになります。

ちなみに、1.5億の物件の土地代と建物代の算出は、実は、売主と買主の交渉で決まります。土地代をゼロにするなど、明らかにおかしな設定でなければ、大丈夫です。
物件を買うときは、減価償却を有利に働かせるためにも、極力建物代を多めに設定し、契約書に明記してもらう交渉をすることをお勧めします。

さて、これに太陽光発電システムを加えると、減価償却がどうなるのか、詳しくは次回！