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アントレ
初めまして、アントレです〜!太陽光、不動産、節税にて2016年3月末でサラリーマンを卒業しちゃいました。卒業して3年、1馬力で個人法人合わせて年収1億超まで漕ぎ着けました。借金10億ありますが(笑) このノウハウをコンサルという形でガンガン展開していきたいと思ってますので、よろしくお願いします〜!!

当方のコンサルメニューはココw

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【所有発電所】
@茨城県潮来市  79.8Kw 40円 2014/4〜
A茨城県鹿嶋市   90Kw 32円 2015/8〜
B茨城県水戸市   67Kw 32円 2016/1〜
C鹿児島県薩摩   40Kw 36円 2016/3〜
D茨城県霞ケ浦   50Kw 36円 2016/5〜
E茨城県鉾田市   44Kw 32円 2016/5〜
F群馬県安中市   77Kw 27円 2020/3末まで
G群馬県安中市   60Kw 27円 2020/2/28〜
H横浜屋根     12kw 27円 2020/3末まで
I群馬県前橋市   268Kw 24円 2020/3末まで
J栃木県日光市   80Kw 24円 2020/3/30〜
K栃木県那須郡   50Kw 21円 2022/3末まで
L茨城県常陸大宮 150Kw 21円 2022/3末まで
M茨城県常陸大宮 150Kw 21円 2022/3末まで
N茨城県常陸大宮  56Kw 21円 2022/3末まで
O茨城県常陸太田  80Kw 21円 2019/7〜
P茨城県那珂市   90Kw 21円 2022/3末まで
Q栃木県那須郡   90Kw 21円 2022/3末まで
R栃木県日光市   80Kw 14円 2024/3末まで
S栃木県日光市   80Kw 14円 2024/3末まで
合計       1700Kw(目標2M) 

【所有不動産】
@港区 タワマン 89u→40万/月(表面8.2%)
A港区 タワマン 32u→14万/月(表面6.9%)
B港区 低層区分 51u→14.5万/月(表面4.8%)
C港区 低層区分 37u→20万/月(表面7.9%)
D港区 タワマン 84u→40万/月(表面7.6%)
E港区 タワマン 48u→25万/月(表面6.8%)
F目黒区タワマン 30u→15万/月(表面6.5%)
G渋谷区低層区分 49u→35万/月(表面7.1%)
H横浜市RC一棟 600u→120万/月(表面8%)
合計家賃収入      約300万/月

【その他不労所得】
@アフィリエイト    実施中
A自販機        実施中
B米国株        実施中
Cコインランドリー   検討中
D宮古島投資      検討中
E共同出資Bar      検討中(共同出資者募集中)

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2019年01月12日

引越、確定〜!

おはようございます、アントレです〜!

今日も寒いっすね〜、春が待ち遠しいですw

さて、ちょいちょいつぶやいてきた、当方の自宅の引越ですが、遂に結論を出してしまいましたw

そう、引越、決定〜、ですw

DSC_0245.jpg

今住んでいるマンションは港区のタワマンで住宅ローンを組んで新築から約12年ほど住んだ形になっています。で、今回の引っ越し先は賃貸マンションで場所は同じ港区内。実は両マンション間は徒歩20分くらいの距離でして、新マンションは法人契約にしております。

一体どういうロジックで引越という判断に至ったのか、ご参考までにイロイロ書いてみたいと思いますw

【理由その@】手狭になった
まあ、一番大きい理由がコレですかね。5人家族+犬が2匹という状況で、約90uの3LDKははっきり言って狭小感は否めません。子供の体も大きくなってきているので、イロイロ限界が来ている感じでした。引越し先のマンションは5LDKで300u近い感じになります。ちょっと広すぎですが、イロイロ物も多い状況でして、港区の200u以上で探していたところ、ヒットした物件となりますw

【理由そのA】小学校は変えたくかなった
今回の引越しのコンセプトは小学生の子供の転校はさせたくない、でした。学区は変わっちゃうんですが、ギリギリ徒歩圏内の立地を選んでおります。やはり子供の学校環境は変えたくないですからねw

【理由そのB】タワマンは犬の散歩に向かない
コレ、当方的にはかなりボトルネックになってまして、やはりタワマンに住むと外に出るのがおっくうになっちゃうんですよね〜。新マンションは低層で庭から外に出れる部屋をチョイスしました。コレで散歩もしたい放題となりますw

【理由そのC】節税対策
さて、ココからがアントレらしいお話になります。港区の300uクラスということで、実は家賃は100万とバカ高です(が、実はかなり安い方で、激安をゲットという感じです)wフツーに考えると、こんな家賃払うなんてアフォじゃね?というコトなんですが、ココは当方なりの皮算用を炸裂させ、引越という判断を下しました。まず、新マンションは法人契約をしているというコトで、社宅化します。社宅化すると概ね家賃の半額が経費にすることが可能となります。つまり、家賃100万/月なら毎月50万を経費に落とせる、というコトになるんですよねw ただ、単に社宅化だけではヒネリがございません。単なる社宅と言えば住居用でしかございませんが、例えば家の30%を事務所使用とした場合、どうなるかというと、、、家賃100万のうち、事務所部分の30万を経費化出来て、社宅部分の残り70万の半額、35万も経費化が可能というコトで、合計65万円の経費を創出できる、という感じになるんですよね〜!法人税率を加味すると、現金として毎月20万位の節税効果がある、というコトになりまして、家賃100万の家に事実上80万で住んでいる、という形を作ることができちゃいますw

【理由そのD】旧マンションの賃貸効果

ココで問題となるのが、旧マンションをどうするか。選択肢は2つしか無くて、売るか、貸すか、となります。ココでアントレは迷わず、貸す、という選択肢を取りました。理由は2つ、この地域の不動産は高輪ゲートウェイ効果でもう少し値上がりするはずだ、と踏んでいるのと、当方の上司にあたる奥様が、売却に反対した、というコトになりますw 後者の理由は、モッタイナイカラ、という感じで、もはや議論しても時間の浪費にしかならない感じがしたので、売却はあっさりあきらめちゃいました(笑) で、実際に賃貸に出した場合にどうなるかというと、上手くやって40万くらいで貸せるのかな、という感じでして、また、マンションの管理費や固定資産税、ローン金利等も思いっきり経費にできるのと駐車場代がいらなくなりますので、それらの効果で10万程を見ておりまして、結果として、約50万w ということは、理由そのCの効果と合わせて、家賃100万の家に事実上30万で住んでいる、という形をどうやら作れそうというコトになりますw

うーむ、月30万ですか、、、完全に楽勝な数字になってしまいましたw

ということで、港区の約300u、5LDK、駐車場、庭付き低層マンションに事実上30万で住め、そして当方のメインタスクである、犬の散歩がし易い!ということで、引越しの決断に踏み切った、という形になります。

因みにコレはあくまで月のCFという観点ですね。引っ越し代やリフォーム代、新しい家具代等は考慮してません〜

っと、ここまで書いて、感がいい方は気がついちゃうと思いますw

アレ?自宅マンションを賃貸に出したら、「マイホームを売ったときの5つの特例」が受けられなくない??

皆さんご存知の方も多いかもですが、現在の税制では、自宅マンションを売る場合、その譲渡益に対して、かなり税制面で優遇処置がされている状況です。大きく5つありますw

@3,000万円特別控除
A10年超所有軽減税率の特例
B特定居住用財産の買換え特例
C居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
D特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除


まあ、イロイロ漢字が並んじゃいましたが、ざっくりいうと、自宅に限っては譲渡益が出ても税金払わんでも良し、という感じになってるんですよね〜!特に@は大きくて、譲渡益が出た場合、3000万までは無税という感じになっちゃいますw うーむ、コレを使わない手はないですよねw

ただ、自宅を賃貸に出すというコトは、収益不動産に鞍替えするというコトなので、自宅ではなくなってしまい、上記特例が受けられないのでは?という感じで、当方も一瞬焦りましたw

ということで、グーグル先生にイロイロ聞いてみたところ、以下のページに突き当たり、

No.3302マイホームを売ったときの特例

特例を受ける要件として以下があることが判りましたw

”自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。 ”

つまり、3年以内に売れば、賃貸に出しても良し、というコトなんですよね〜

3年後はちょうど新駅もフル稼働している状況ですし、まさに売り時、という感じで、結果としてちょーどよい、塩梅になっちゃいましたw

賃貸契約は定借3年とかにして、実需売りも良し、投資売りも良し、という状態に持っていきたいと考えていますw

ということで、引越しの決断に至るロジックをツラツラと書いてみましたw

サラリーマンで法人作ったオトーサンの皆さんでも、住宅ローンで持ち家に住んでいる方は、上記ロジックの大枠はあてはまると思いますので、是非参考にしてみてください〜

今日も一日、頑張りましょう〜

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※編集後記※
これから引越作業に追われちゃいそうです。UATもえらいことになってます。1月中は忙しくなりそうです〜!!
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